孙正义的WeWork教你怎么把二房东生意搞砸

　　原标题：教你怎么把二房东生意搞砸

　　文/Eastland

　　2018年底，WeWork兴冲冲提交上市审请。美国长时间资金商场一度以为，这将是2019年征集规划第二大的IPO。承销商更一度给出430亿美元~1040亿美元估值。

　　不料投股文件正式发表后，出资人得知WeWork财政本相纷繁畏缩。当估值从承销商宣扬的天文数字跌至150亿美元时，孙正义等股东不干了，撤回上市请求，换CEO、裁人、注资……

　　为给WeWork续命，软银拿出95亿美元（购买30亿美元的股权，实现15亿美元出资许诺后及50亿美元的告贷）。至此软银为WeWork支付189亿美元（不包括支交给创始人诺依曼的“遣散费”）却不具有大都投票权、不操控公司。WeWork最新估值不到80亿美元。难怪媒体讥讽软银买了250%股份，竟没拿到WeWork操控权。

　　孙正义一世英名折损殆尽却不肯认栽。他说：“软银深信人们的作业方式正在阅历巨大革新。WeWork处于这场稀有革新的前沿。”

　　外行看热闹、熟行看门路，与其嘲讽孙正义“人傻钱多、好命运用光”，不如从这个事例中汲取一些经历和经验。

　　WeWork的“二房东生意”本来不至于巨亏（除非遭受2008级其他惨淡），构成今日局势的本源有两个：一是WeWork的商业形式有硬伤；二是孙正义的急进出资把硬伤扩展了100倍。

　　“二房东”看似润泽

　　WeWork建立于2010年，商业形式是贱价全体租入、切分后高价租出，说白了便是“二房东”。加号代表情怀，情怀体现在装饰风格和交际气氛营建。

　　WeWork先后在纽约、洛杉矶、波士顿、西雅图等地运营同享作业社区之后，WeWork于2014年开端走出国门，第一站是伦敦，然后是特拉维夫，2016年来到上海。

（WeWork坐落东京、纽约的同享作业场所）

　　照片中的场景与人们印象中的作业场所风格悬殊，或许孙正义等出资人正是被这种情怀感动。创业者未必要白手起家，打工族也不是格子间里的机器人。听说孙正义与WeWork创始人诺伊曼谈了不到半小时就决议投入44亿美元，并撂下一句话：“我要你把它做大100倍。”随后，软银又先后投入30亿美元和20亿美元，WeWork估值被推高到470亿美元。

　　到2019年6月末，WeWork在29个国家，111座城市运营528处作业场所，累计注册会员52.7万（Space-as-service会员形式）。

　　2016年，WeWork营收4.36亿美元，2017年达8.86亿，增加103%；2018年营收18.2亿美元，同比增加106%；2019年H1，营收25.35亿美元，同比增加101%。

　　事务广泛全球，工位60万、会员53万，WeWork的“二房东”形式看似作业杰出。

　　到2019年6月30日，WeWork还握有总值40亿美元的不行吊销租金合约。营收增速逾越100%，这是WeWork一度取得出资人喜爱的重要原因。

　　但470亿美元估值太荒诞。估计2019年WeWork营收约30亿美元，80亿美元对应2.6倍PS已然不低。

　　给自己加戏的“二房东”

　　“二房东”做的是“批发零售”生意，除非遭受经济危机，赚不到批零差价也不至于巨亏本，WeWork咋就亏得把出资人吓跑了？

　　WeWork的直接本钱包括“场所运营本钱”（Location operating expenses，包括租金、水电费、宽带运用费及修理等）和其它运营本钱。

　　敲黑板！场所运营本钱包括两项一般二房东没有的开销：

　　一是“社区团队”（Community team）薪酬（北京地区月薪10K+）；

　　二是会员办理后费用分摊（会籍办理、会费收取、账单生成等）。

　　2016年“场所运营本钱”占营收的99.3%，2019年H1降至85.6%。整租的价格优势现已丧失殆尽。

　　在核算毛赢利之前，还有一些不得不花的本钱需求扣除：

　　一是开业前本钱（Pre-opening location expenses）。最重要的包括开门纳客前的租金、清洁费用，人员薪酬等。要做的事太多，房东给的免租期不行。开业前本钱应在物业运用期内摊销；

　　二是折旧摊销（Depreciation and amortization）。最重要的包括装饰、改建、置办家具等行为所构成财物的折旧和摊销。

　　2019年H1，折旧摊销达2.56亿美元，占营收的16.7%；开业前本钱2.55亿美元。

　　核算毛赢利时，应从营收中扣除直接本钱、折旧摊销及本期应摊销的“开业前本钱”。假定物业运用期为5年，则每年摊销20%。

　　算下来WwWork毛赢利一向为负，只不过进入2018年，亏本率显着收窄。

　　2019年H1毛亏本6100万美元，亏本率4%。与2018年H1比较，少亏600万美元，亏本率下降4.8个百分点。

　　出资人很简单查知WeWork网点地点地段的物业租借价格。比方某地段、某层次写字楼，租一间作业室每天每平米1.5美元，租1000平米并签三年租约，每天每平米要0.5美元。两相对照，出资者会以为“二房东”生意有利可图。并且由于房源廉价，有必定抗危险才能。

　　但招股文件发表的财政材料让出资人心寒。靠运用面积大、签约期限长以贱价租借的物业，整修、改造、招商的周期太长，“开业前本钱”以数亿美元计；还要再配社区团队，要运营保护用户办理体系……不肯当本分的“二房东”，给自己加戏太多，毛赢利率居然变成负数。

　　假设毛赢利率高，即使过往一向亏本也会有部分出资人信任“等规划大了就能够挣钱”。毛赢利率为负，意味“卖得越多亏得越多”，出资人怎能不心寒。

　　在招股文件中，WeWork列出一些貌同实异的赢利（Margin）核算模型，但没人配合。

　　形式硬伤、盈余无期

　　１）商场费用

　　WeWork把商场费用“一分为二”，一份是“狭义商场费用”，另一份是“新进入商场费用”。

　　2018年H2，“狭义商场费用”和“新进入商场费用”分别为2.4亿和3.03亿，算计5.4亿、占营收的51%。

　　2019年H1，“狭义商场费用”和“新进入商场费用”分别为3.2亿和3.7亿，算计6.9亿、占营收的45%。

　　新进入商场费用“效果期”显然会逾越本财季，形似能够本钱化，即按本钱确以为无形财物，然后逐期摊销。但假如这样处理，品牌广告费是否也要本钱化？不如按常规将所谓“新进入商场费用”并入“广义商场费用”。

　　WeWork这个连毛赢利都没赚到的“二房东”，拿租金收入的45%作商场费用，真是匪夷所思。一般这种风口上的公司，股权鼓励本钱十分高，特别是行政费用的大部分会用于鼓励办理层。但由于WeWork估值一泻千里，股权鼓励已失掉价值。本文选用除掉股权鼓励本钱之后的行政费用。

　　不计股权鼓励本钱，WeWork行政费用依然到达半年2.8亿美元（2019年H1），占营收的18.2%。发作那么多运营本钱和商场费用，每年还要再花5亿美元行政办理费用，一般“二房东”不行能这样“作死”。

　　3）盈余遥遥无期

　　用蓝色折线代表赢利，五颜六色堆叠柱代表各项本钱、费用。能够正常的看到营收连直接成加摊提折旧都掩盖欠好，商场费用、行政费用*（除掉股权鼓励本钱）居高不下，WeWork盈余遥遥无期。经济效益不是扩展规划就能够改进的。

　　正如专栏作家Henry Hawksberry所说：

　　WeWork新客户签约6个月就能得到3个月的免租期；还有一大堆免费的啤酒，免费的全部；支交给经纪人佣钱数倍于行业标准；Instagram广告漫山遍野……在可预见的未来，WeWork永久不会发生赢利！

　　孙正义这局扳不回来

　　做“二房东”不需求多少商业才智，主要靠命运。租上千平米写字楼（乃至整栋），分割出“大堂”“包间”租出去。赶上经济景气，出租率、租金双双上涨，钱就赚到手了。价值是“二房东”要承当房东不肯承当的危险——经济不景气，出租率、租金双双跌落。

　　WeWork不过是穿戴美丽马甲的二房东，这一点科技圈、出资圈早就有人指出来了。没想到WeWork连会挣钱的二房东都当欠好，孙正义迷路而不知返暴露了他不理性的一面。

　　孙正义以为WeWork是“世界上第一个实体交际网络”，“将改动人类作业、生活方式”，“值数千亿美元”。孙正义或许是对的，说不定几十年后大都工薪族在WeWolk式的环境下作业，像家相同舒畅，还能够交际。

　　但前面的剖析阐明，WeWork形式在当下不Work，即使能够低价的价格租到物业，装饰、运营、商场本钱都太高了。尤其在我国，还会呈现两种“特征状况”，一是当地政“筑巢引凤”，避免租金、赠款装饰、入驻减免税收招引创业公司；二是同享作业一哄而上，推高物业价格。

　　有音讯称，WeWork将聚集美、欧等体现较好的商场，淡出日本之外的大部分亚洲国家。

　　展望未来，不要说作业场所、作业环境，连公司的安排形状都无法猜测。正如十几年前没人预见到会呈现智能手机这东西。

　　一将功成万骨枯，在探究未来的路途上会倒下很多“炮灰”。能够必定的是，以WeWork的烧钱速度不行能撑到未来，这一单孙正义很难“扳回”。

　　砸钱完结竞赛的战略在顶级科研范畴能够建立，所谓“一步抢先、步步抢先”。但在新商业形式探究方面行不通。假如形式不建立，砸多少钱仍是不建立；假如形式建立，则没必要急在一时。比方同享作业跑道，先发者面对更大危险却不行能构成独占。

　　孙正义的问题是状况不明决计大。本应派“斥候”探路，却冒然出动主力。WeWork形式有硬伤，孙正义不给纠错时机而是把过错扩展100倍。